Il nuovo condominio PDF

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Författare: Massimiliano Di Pirro.

La legge 11 dicembre 2012 n. Il regolamento può essere contrattuale o assembleare. L’articolo 1138 del codice civile dispone che le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici. In merito alla disciplina sugli animali domestici bisogna distinguere il caso in cui tale divieto sia inserito in un regolamento assembleare, da quello in cui è inserito in un contratto a scopo di locazione. Gli organi del condominio sono l’amministratore di condominio e l’assemblea di condominio. Si parla di condominio minimo quando i condomini sono due. Si parla di supercondominio quando vi è una pluralità di strutture singolarmente identificabili come singoli condomini e con parti in comune tra di esse.

Non sempre è facile distinguere la natura giuridica dell’edificio perché spesso pur essendo in una realtà di supercondominio, l’intera struttura viene amministrata come singolo condominio, creando non pochi problemi di logistica e di disciplina giuridica applicata. Lo stesso argomento in dettaglio: Amministratore di condominio. L’amministratore può essere revocato dal tribunale ordinario, su istanza di almeno un condomino, quando vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità nella gestione, quando non rende il conto per due anni consecutivi o quando, essendogli stato notificato un atto di citazione, non ne informa tempestivamente l’assemblea dei condomini. Importante sottolineare la durata annuale che a seguito della riforma del 2012 ha portato ad interpretazioni distinte. L’interpretazione più conforme agli interessi della compagine assembleare vuole costante la durata annuale dell’incarico. Lo stesso argomento in dettaglio: Assemblea di condominio. L’assemblea di condominio, nell’ordinamento giuridico italiano, è l’organo deliberante del condominio, disciplinato dagli art.

1135, 1136 e 1137 del codice civile italiano. Hanno diritto di partecipare all’assemblea tutti i condomini, che devono essere avvisati in maniera certa almeno 5 giorni prima, attraverso posta raccomandata o mail certificata. La riforma del 2012 all’articolo 66 disp. Lo stesso argomento in dettaglio: Bilancio condominiale. In tali ipotesi, ove sia ravvisabile una gestione autonoma delle parti interessate tale da richiedere adempimenti nettamente separati da quelli assolti dal condominio generale, il supercondominio e il condominio parziale rilevano come distinti sostituti d’imposta e hanno l’obbligo di richiedere un proprio codice fiscale.

Infatti, in entrambi i casi, non si è di fronte a più proprietari di diverse unità, così da avere delle parti comuni a tutti, bensì a una pluralità di soggetti indistintamente proprietari di tutto lo stabile, ivi comprese le parti comuni. Ogni voce di spesa può essere teoricamente ripartita fra i condomini secondo una tabella millesimale dedicata. Deve pagare le spese di manutenzione straordinaria dell’edificio chi era condomino al momento della delibera assembleare ha disposto l’esecuzione dei lavori anche se dopo ha venduto l’appartamento. Il riscaldamento è spesso una delle voci di spesa più rilevanti. Se il riscaldamento condominiale è centralizzato, l’installazione di un contabilizzatore permette di ripartire parte delle spese in base ai consumi effettivamente registrati per ogni unità immobiliare, anziché in base ai millesimi di riscaldamento.

In questo modo si incentiva un uso responsabile e l’iniziativa dei singoli, in tema di risparmio e di efficientamento energetico negli immobili. 1993 introduce una suddivisione dei comuni italiani in sei fasce climatiche, con limiti di orario per il funzionamento delle caldaie condominiali a riscaldamento centralizzato. Negli immobili dati in affitto, questo aspetto rischia di azzerare il risparmio energetico e di aumentare il contenzioso fra inquilini e proprietari, chiamati dalla legge a pagare in solido quando il condomino è moroso. 2017: l’Italia ha recepito la direttiva con decreto Lgs. Visto l’applicazione spesso molto problematica della norma UNI 10200, con Il d. Dopo l’installazione di tervovalvole e ripartitori, l’amministratore è obbligato a ripartire tutte le spese di riscaldamento non più in base ai millesimi di proprietà, ma unicamente col metodo dei consumi effettivi, in base alla lettura dei ripartitori. Deve essere fatta come minimo una lettura entro la chiusura dell’Esercizio e prima dell’approvazione del bilancio consuntivo condominiale, con relativo conguaglio di spesa fra consumi presunti e consumi rilevati.

L’amministratore deve certificare ai condomini la quota versata, ai fini della detrazione. Il ripartitore può essere a sensore singolo che misura la temperatura del corpo scaldante, oppure a due sensori, se misura anche la temperatura ambiente. Il problema semplicemente si sposta, se per la rilevazione della temperatura ambiente, viene applicata una sonda di rilevazione a distanza. I consumi possono essere totalizzati mediante collegamento wireless dei ripartitori a dei totalizzatori posti ai singoli piani del condominio, o tramite lettura annuale. L’amministratore di condominio provvede a fine anno a ripartire la spesa. 2006, entrato in vigore il 2 febbraio 2007, la facoltà distacco individuale dall’impianto centralizzato non esiste più.

Fino al 2006, in base alla legge n. Dietro richiesta dei creditori, l’amministratore deve comunicare loro i dati e i nominativi dei condomini morosi: l’amministratore è comunque il primo soggetto tenuto ad agire per il recupero. Diversamente dal passato il creditore del condominio non può agire verso un condomino qualunque, anche in regola coi pagamenti, che anticipava la somma dovuta dai condomini morosi e poi doveva rivalersi su questi. Con la riforma, anche il creditore del condominio che decide di agire per il recupero del credito, senza attendere gli atti dell’amministratore, deve iniziare l’azione a partire dai condomini morosi. In ogni caso, i condomini inoltre rispondono in solido per i debiti di quelli morosi per un importo massimo determinato. Responsabilità pro quota non significa che i condomini rispondono esclusivamente per la propria quota di spese condominiali, ossia non per i condomini morosi: significa invece che le somme mancanti per morosità devono essere ripartite, in base ai millesimi di proprietà, fra tutti i condomini, morosi e no.

Pertanto, è illegittimo far anticipare ai soli condomini non morosi l’importo del debito, in quanto questo comporterebbe di addebitare ad altri condomini una quota superiore ai loro millesimi di proprietà, essendo questa maggiorata della quota relativa ai millesimi di proprietà di quelli morosi. Il creditore continuerà ad avviare un’unica citazione in giudizio e ingiunzione di pagamento avverso il condominio e l’amministratore, suo legale rappresentante, dovendo procedere nei confronti dei singoli condomini nella sola fase del pignoramento. L’amministratore può chiedere al giudice un decreto ingiuntivo di pagamento avverso i condomini morosi. Se il valore della controversia non eccede 1. L’assemblea può denunciare l’amministratore per danno al condominio, ovvero il condomino può chiedere il risarcimento del danno, derivante dalla sua condotta negligente e omissiva che ha comportato il mancato o ritardato recupero del credito, in base agli artt. Se ripartisce i debiti pro quota, oppure se il credito è inesigibile e il recupero non va a buon fine, il condominio, se raggiunge l’unanimità dei presenti in assemblea, o i condòmini devono citare in giudizio i morosi, anticipare le spese legali e i terzi creditori in base ai millesimi, e recuperare il tutto solamente al termine del procedimento giudiziario. La responsabilità personale dei condomini per le obbligazioni deliberate dall’assemblea condominiale e dall’amministratore è una tematica oggetto di un dibattito che dura da 50 anni.